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집값 동향

[2003-08-15]
 
 
 
요즘 종잡을 수 없는 아파트가격 동향 때문에 헷갈려하는 투자자들이 많다. 공급이 늘어난다는 데도 집값은 여전히 불안하고 그렇다고 서둘러 사자니 어쩐지 `상투(최고가)`를 잡는 느낌이다. 전문가들도 딱 부러진 이야기를 쉽게 하지 못한다. 저금리 상황, 지역별 공급현황, 지역 내 수요자, 인근 대기수요자 등을 감안하면 어느 정도 예측은 가능하겠지만 정책적인 변수가 큰 데다 경기 회복 여부도 불투명하기 때문이다. 그러나 예외가 있다. 주식처럼 부동산 시장을 기웃거리는 외국계 투자자들의 투자 패턴은 흔들림이 없다. 비싸다는 느낌이 드는 데도 매입해 놓고 나면 여지없이 `바닥에서 매수한 셈`이 된다. 외국계 펀드 애널리스트들이 소개하는 부동산 시장 동향 파악 원칙 가운데 주택에 해당하는 부분을 알아두면 투자에 큰 도움이 된다. ■대출금 비중 높은 주택시장은 주식시장처럼 움직인다■ 장기 담보대출이 일반화한 미국 출신 투자자들은 주택시장도 어느 정도 주식시장처럼 금융시장 지배를 받는다고 여긴다. 따라서 거래량이나 시세변화를 분석해 주식시장의 기술적 분석처럼 주택시장의 미래도 예측할 수 있다고 한다. 외국계 애널리스트들이 흔히 참고하는 것이 국민은행에서 발표하는 토지가격과 거래동향, 주택가격과 거래동향, 주택가격지수, 월세값 변동률 등이다. 서진호 론스타코리아 수석애널리스트(32)는 "경기 동향 파악 자료를 두고 우선 주변 여건을 살핀 후 마치 주식시장 분석처럼 시세변동률과 거래량을 산술적으로 조사해 미래를 예측하는 기법을 많이 사용한다"고 밝혔다. 예컨대 경기 회복세가 아직 멀었는데도 서울 강남권 시세변동률은 오른 반면 거래량이 줄었다면 호가만 상승하는 장세로 분석하는 식이다. ■부동산값 폭락은 쉽게 오지 않는다■ 부동산 시장의 가장 큰 특징은 손에 잡히는 실물이 있다는 것이다. 이 때문에 값이 하락해도 급격한 하락 가능성은 크지 않다. 주식시장처럼 매수자의 최고호가와 매도자의 최저호가에 의해 가격이 결정되고 거래가 체결되지만 호가간 격차가 약속으로 정해져 있지 않다. 그래서 거래도 쉽지 않고 호가도 쉽게 떨어지지 않는다. 급한 사정이 아니면 손해보고 매도자들이 호가를 낮추는 예가 많지 않다. 단지 경기가 급랭하면 지금과 달리 호가가 급속히 하락할 가능성도 배제해서는 안된다. ■각 주거상품의 성격을 철저히 파악하라■ 외국계 투자자들 가운데 비교적 자금 규모가 큰 투자자들은 대부분 사무실 건물을 집중적으로 매입한다. 사무용 건물 시장은 공실률 등 객관적 지표를 잴 수 있는 데다 토지가격과 임대수준 등을 통해 감정평가가 어느 정도 객관적으로 이뤄지기 때문이다. 이는 부동산을 세분화한 후 개별상품을 철저히 파악했기 때문에 가능하다. 재건축, 재개발 부동산에 투자하는 비중이 높은 일본계 투자자들은 개발 이후의 미래가치를 잘 따진다. 아파트가 다 지어진 후 과연 얼마를 받을 것이며, 투자한 돈에 비해 얼마나 효용이 있을 것인가 파악한다.

장선화기자(womenisnews@hanmail.net)

 
 
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